Preguntas Frecuentes

Al firmar una oferta o contrato de promesa, las partes quedan legalmente obligadas a cumplir las cláusulas pactadas. El vendedor está obligado a transmitir la propiedad libre de todo gravamen a favor de su sociedad mercantil mexicana o mediante fideicomiso bancario. Simultáneamente, el comprador debe cumplir con el calendario de pagos y liquidación convenido ante la notaría pública.

De conformidad con el Artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, los extranjeros que adquieren bienes raíces residenciales dentro de la 'Zona Restringida' (faja de 50 km a lo largo de las playas y 100 km en las fronteras) lo hacen mediante un Fideicomiso Bancario con vigencia de 50 años renovables. Asimismo, los extranjeros pueden constituir una sociedad mercantil mexicana con 100% de capital extranjero para adquirir inmuebles destinados a fines comerciales, industriales o de desarrollo turístico. En Ballote & Asociados evaluamos su caso particular para estructurar el vehículo idóneo.

En México, la intermediación dual por parte de agentes inmobiliarios no está prohibida expresamente por la ley. Sin embargo, la lealtad fiduciaria del asesor suele inclinarse hacia la parte vendedora que cubre la comisión. Por ello, resulta indispensable contar con asesoría jurídica independiente que revise contratos de promesa, audite los antecedentes del título registral y proteja sus intereses financieros antes de entregar anticipos.

No. No es necesario realizar viajes innecesarios ni presentarse personalmente a la notaría. En México, el comprador puede otorgar un Poder Notarial especial para actos de dominio o administración a favor de su abogado. Nuestro despacho comparece en su representación en la notaría pública, coordina la liberación de fondos en custodia (escrow) y le envía los testimonios de las escrituras debidamente inscritas mediante mensajería internacional asegurada.

No. El marco constitucional mexicano y los tratados internacionales de protección de inversiones protegen de forma irrestricta el derecho de propiedad privada, sin distinción entre ciudadanos nacionales o extranjeros. La propiedad privada adquirida en escritura directa o mediante fideicomiso bancario no puede ser expropiada arbitrariamente sin causa de utilidad pública legalmente acreditada e indemnización constitucional justa previa.

Sí. Toda operación representada por Ballote & Asociados se somete a una investigación jurídica y registral exhaustiva (Due Diligence). Verificamos la cédula catastral y planos topográficos, estudiamos la cadena ininterrumpida de escrituras en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio, certificamos el no adeudo del impuesto predial y servicios de agua, y garantizamos que el predio esté libre de hipotecas, embargos, juicios o reclamos de origen ejidal.

El impuesto predial en México es sumamente bajo en comparación con los Estados Unidos, Canadá o Europa, calculándose sobre el valor catastral municipal del predio. Las tasas y tablas de valores varían según el municipio de Yucatán o Quintana Roo, la ubicación y los metros de construcción. En nuestro despacho gestionamos consultas catastrales para determinar con precisión la contribución anual aplicable.

Los ayuntamientos en México no envían estados de cuenta al extranjero. A solicitud del cliente, Ballote & Asociados obtiene su estado de cuenta predial ante la tesorería municipal correspondiente, aplica los descuentos por pronto pago en los primeros meses del año y gestiona el pago para mantener su inmueble al corriente sin recargos.

El Fideicomiso (del latín 'Fidei Commissum', encomienda de fe) es un contrato bancario fiduciario irrevocable con vigencia de 50 años renovables, regulado por el Artículo 27 Constitucional y la Ley de Inversión Extranjera. Una institución bancaria mexicana funge como fiduciaria ostentando la titularidad jurídica, mientras que el cliente extranjero mantiene el 100% de los derechos de uso, goce, arrendamiento, remodelación y venta. Además, permite designar beneficiarios sustitutos, funcionando como testamento automático que evita juicios sucesorios testamentarios costosos en México.

Constituir un fideicomiso requiere: (1) Permiso previo de adquisición emitido por la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE) de conformidad con el Artículo 11 de la Ley de Inversión Extranjera; (2) Designación de una institución bancaria facultada para actuar como fiduciaria; (3) Escritura pública protocolizada ante Notario Público mexicano. Las partes del contrato son el Fideicomitente (vendedor), el Fideicomisario (comprador) y la Institución Fiduciaria.

De acuerdo con el Artículo 14 del Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera, la Secretaría de Relaciones Exteriores otorga permisos para predios que exceden 2,000 metros cuadrados siempre que la adquisición acredite una aportación al desarrollo económico o social de la región. Esto habitualmente se sustenta mediante una carta compromiso que describe el proyecto de inversión o mejoras en el predio.

Una sociedad mercantil es una persona jurídica colectiva creada para realizar actos de comercio e inversión, con personalidad jurídica y patrimonio propios distintos a los de sus socios. En el derecho mexicano se requiere un mínimo de dos socios accionistas. Las formas más utilizadas son la Sociedad Anónima de Capital Variable (S.A. de C.V.), la Sociedad de Responsabilidad Limitada de Capital Variable (S. de R.L. de C.V.) y la Sociedad Anónima Promotora de Inversión (S.A.P.I.).

No, en lo absoluto. Una sociedad mercantil mexicana es titular de dominio pleno sobre los bienes inmuebles que adquiere, exactamente igual que un ciudadano en lo individual. La vigencia estatutaria de las empresas mexicanas suele fijarse en 99 años por tradición notarial, pero puede prorrogarse indefinidamente mediante simple asamblea de accionistas. Las acciones se heredan a sus sucesores con absoluta continuidad de la propiedad.

Sí. La legislación mexicana permite que personas morales extranjeras (como LLCs o corporaciones de EE.UU., Canadá o Europa) actúen como accionistas en una empresa mexicana. Si usted ya cuenta con una entidad jurídica en su país de origen, esta puede figurar como segunda socia junto a usted, satisfaciendo el mandato de dos socios mientras conserva el 100% del control patrimonial familiar.

El ejido es una modalidad de propiedad social agraria emanada del Artículo 27 Constitucional y la Ley Agraria. Los ejidatarios únicamente poseen derechos de posesión y usufructo, no títulos de propiedad privada en escritura pública. Los particulares no pueden adquirir legalmente parcelas ejidales mediante simples cesiones de derechos o contratos privados. Un ejido solo puede comprarse con seguridad jurídica tras concluir el procedimiento formal de 'Dominio Pleno', desincorporación agraria e inscripción como propiedad privada en el Registro Público. La auditoría agraria previa es indispensable.

Bajo la legislación federal y estatal civil, no existe un plazo obligatorio de construcción para predios particulares; un propietario puede conservar su terreno sin edificar indefinidamente. No obstante, los desarrollos residenciales privados y condominios bajo régimen en condominio con frecuencia establecen en su Reglamento de Construcción un plazo (generalmente de 1 a 3 años) para iniciar obra. Nuestro despacho revisa minuciosamente el reglamento interno antes de la compra.

Se debe formalizar un contrato de obra a precio alzado o por administración con especificación detallada de planos ejecutivos, catálogo de conceptos, calidades de materiales, calendario de entregas, penalizaciones por demora y fianza o garantía por vicios ocultos y vicios estructurales.

Sí. Los fondos de obra jamás deben entregarse en su totalidad por adelantado; deben liberarse conforme a estimaciones de avance físico certificadas por un perito o arquitecto supervisor independiente. En Ballote & Asociados ofrecemos el servicio de custodia y supervisión de pagos por avance de obra.

Es indispensable recabar Comprobantes Fiscales Digitales por Internet (Facturas CFDI) de todos los materiales, honorarios de dirección de obra y licencias municipales de construcción. Los comprobantes deben contener su RFC, el domicilio oficial del predio y estar validados ante el SAT para garantizar su deducibilidad en el cálculo del ISR al momento de vender.

Sí. De conformidad con la Ley del Seguro Social, el dueño del inmueble es responsable solidario por las cuotas obrero-patronales de los trabajadores de la construcción. Su contrato de obra debe estipular que el contratista general asume la calidad de patrón y exhibirá periódicamente las pólizas y cédulas de liquidación del IMSS (SATIC/SIROC).

Sí. La enajenación de bienes inmuebles en territorio mexicano causa ISR por ganancia de capital. El notario público tiene la obligación federal de retener este impuesto en la firma, ya sea aplicando el 25% sobre el valor bruto de la venta o hasta el 35% sobre la utilidad fiscal neta deducible. Los extranjeros que acrediten residencia fiscal mexicana y vendan su casa habitación pueden acceder a exenciones totales o parciales bajo el Artículo 93 de la Ley del ISR.

Sí. La legislación fiscal mexicana aplica por igual a nacionales y extranjeros. Ambos tienen derecho a la exención por casa habitación siempre que cumplan los requisitos de acreditar el domicilio con comprobantes CFDI y cuenten con RFC activo.

Sí, es 100% legal. Si bien la Constitución prohíbe la propiedad directa de extranjeros como personas físicas a menos de 50 km de la costa, la ley prevé que la titularidad se ejerza legítimamente a través del Fideicomiso Inmobiliario Bancario o de una sociedad mercantil mexicana.

La Zona Federal Marítimo Terrestre (ZOFEMAT) es la franja de 20 metros de playa contada a partir de la línea de pleamar hacia tierra adentro. Es un bien de dominio público de la Federación; no se permite propiedad privada ni construcciones residenciales definitivas en dicha franja. En cuerpos de agua dulce (lagunas o ríos), la zona federal es de 10 metros.

Una concesión de Zona Federal es un título de aprovechamiento que otorga la SEMARNAT a favor del propietario colindante para el uso y disfrute exclusivo de la franja de 20 metros de playa. Faculta la colocación de instalaciones no fijas como palapas, muelles o camastros. Para mantenerla vigente se requiere cubrir anualmente los derechos federales ante la Secretaría de Hacienda.